Finanzielle Schwierigkeiten können schnell zu Mietrückständen führen. Doch ab wann droht Mietern die Kündigung? In Deutschland gibt es dazu ganz klare Regeln.

Es gibt viele Gründe, warum Mieter in finanzielle Schwierigkeiten geraten können – sei es durch unerwartete Ausgaben, Jobverlust oder einfach eine unglückliche Wendung im Leben. In solchen Situationen kann es schnell passieren, dass die Miete nicht rechtzeitig gezahlt werden kann. Das ist für viele Mieter eine belastende und angsteinflößende Situation. Aber wie sieht es rechtlich aus? Ab wann gerät man in einen Mietrückstand, und was bedeutet das für die „eigenen“ vier Wände?

Miete nicht bezahlt: Ab wann droht die fristlose Kündigung der Wohnung?

Wenn ein Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist, hat der Vermieter das Recht, ihm fristlos zu kündigen. Aber wann gilt ein Mieter eigentlich als „im Mietrückstand“? Normalerweise muss die Miete bis zum dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters sein, erklärt das Immobilienportal „immoscout24.de“. Wenn das Geld bis dahin nicht eingegangen ist, wird es eng.

Es ist jedoch wichtig zu wissen, dass der Mieter noch am dritten Werktag die Überweisung veranlassen kann. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs hat klargestellt, dass vertragliche Regelungen, die den Geldeingang vor dem dritten Werktag festlegen, nicht gültig sind. Das bedeutet, dass der Vermieter erst nach Ablauf des dritten Werktages handeln kann, wenn die Miete nicht eingegangen ist, erklärt „fachanwalt.de“.

Sollte der Mieter über längere Zeit ohne Grund einen Teil der Miete mindern oder die Pflicht zur Mieterhöhung nicht nachkommen, könne der Vermieter ebenfalls Maßnahmen ergreifen, sobald die fehlende Summe insgesamt den Betrag von zwei Monatsmieten erreicht hat, so „immobilienscout24.de“.

Hierbei spielt es keine Rolle, ob die fehlende Summe in zwei darauffolgenden Monaten erreicht wurde oder über einen längeren Zeitraum – auch unregelmäßige Nachzahlungen können zu einer fehlenden Summe von zwei Monatsmieten führen, erklärt „deutschesmietrecht.de“

Eskalation vermeiden: So klären Vermieter Mietrückstände effektiv

Wenn die Miete nicht gezahlt wird, sollten Vermieter zuerst freundlich nachfragen, ob alles in Ordnung ist. Vielleicht gab es ja nur ein Missverständnis oder ein Überweisungsproblem. Ein persönliches Gespräch kann oft viele Missverständnisse klären und eine Eskalation vermeiden, empfiehlt „immobilienscout24.de“.

Wenn der Mieter trotz dieser Bemühungen nicht zahlt, muss der Vermieter das Ganze schriftlich einfordern. Dabei sei es besser, das als Einschreiben zu verschicken, um später nachweisen zu können, dass man sich um die Sache gekümmert hat. Spätestens nach einer schriftlichen Zahlungsaufforderung haben Vermieter das Recht, ein gerichtliches Mahnverfahren einzuleiten, erklärt die Rechtschutzversicherung Advocard.

Hierbei werde beim Amtsgericht dann ein Mahnbescheid beantragt, der dem Mieter zwei Wochen Zeit gibt, die ausstehende Miete zu begleichen oder Widerspruch einzulegen, erklärt Advocard. Bei Nichtreaktion könne der Vermieter einen Vollstreckungsbescheid beantragen, der die Zwangsvollstreckung ermöglicht.

Zahlungsverzug im Mietverhältnis: Kündigung ohne Abmahnung – diese Rechte haben Vermieter

Wenn die Miete weiterhin nicht gezahlt wird und es sich um mindestens zwei Monatsmieten handelt, kann der Vermieter fristlos kündigen, ohne vorher eine Abmahnung auszusprechen, erklärt der Rechtsanwalt Andreas Schwartmann auf seiner Website „rechtsanwalt-schwartmann.de“. Dennoch kann eine Abmahnung sinnvoll sein, um dem Mieter eine letzte Chance zu geben und klarzustellen, dass seine Zahlungsverpflichtungen ernst genommen werden.

Die Kündigung muss außerdem schriftlich erfolgen und den Grund des Mietrückstands darlegen. Normalerweise bekommt der Mieter dann 14 Tage Zeit, um die Wohnung zu räumen, so Schwartmann auf „rechtsanwalt-schwartmann.de“.

Falls der Mieter auf die Kündigung nicht reagiert, bleibt Vermietern oft nur der Weg zur Räumungsklage. Diese rechtlichen Schritte sind notwendig, da Vermieter nicht einfach eigenmächtig handeln dürfen, wie etwa das Türschloss auszutauschen oder die Möbel des Mieters vor die Tür zu stellen, heißt es weiter.

Mietschulden müssen nicht direkt zu einer Kündigung der Wohnung führen: Das können Mieter tun

Für Mieter ist es genauso wichtig zu wissen, dass sie nicht sofort ausziehen müssen, wenn sie in Rückstand geraten. Es gibt gesetzliche Regelungen, die helfen können. Wenn der Mieter innerhalb von zwei Wochen nach der Kündigung die Mietschulden begleicht, werde die fristlose Kündigung ungültig, erklärt der Rechtsanwalt Schwartmann.

Zudem habe der Mieter das Recht, die Kündigung unwirksam zu machen, wenn er die gesamten Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Räumungsklage bezahlt, erklärt Schwartmann. Diese Regelung gebe Mietern einen gewissen Schutz, insbesondere in finanziell angespannten Situationen.

Darüber hinaus können Mieter, die in finanziellen Schwierigkeiten stecken, staatliche Unterstützung beantragen. Dazu gehören beispielsweise Wohngeld oder Mietschuldenübernahmen durch das Sozialamt. Es lohnt sich, frühzeitig Hilfe zu suchen, da verschiedene Organisationen und Ämter bereit sind, Unterstützung zu bieten, um Obdachlosigkeit zu verhindern, schreibt „fachanwalt.de“.

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