Ist mit dem Vermieter ein Staffelmietvertrag vereinbart, hat der Mieter Planungssicherheit – aber oftmals auf Dauer höhere Kosten. Welche Frist für eine Erhöhung gilt.

Millionen Mieter in Deutschland können aufatmen: Die Mietpreisbremse soll ab dem kommenden Jahr verschärft und zudem bis Ende 2028 verlängert werden. Sie sorgt in angespannten Wohnungsmärkten dafür, dass die Miete bei Neuverträgen im Grundsatz nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Bis zu dieser haben Vermieter aber das Recht, die Miete zu erhöhen – auch, wenn vorher gar keine Modernisierung vorgenommen wurde. Allerdings darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigen.

Mieter aufgepasst: Wann sie bei der Staffelmiete frühestens mit einer Erhöhung rechnen müssen

Ganz spezielle Regeln gelten bei einem Index- oder Staffelmietvertrag. Bei diesem Modell ist während der Laufzeit eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen. Mieterhöhungen dürfen stattdessen ausschließlich nach der festgeschriebenen Staffel oder anhand des vereinbarten Index erfolgen. Aber wann darf das frühestens geschehen?

„Staffelmietverträge werden gern von Vermietern angeboten, die wenig Aufwand mit der Vermietung haben wollen“, sagt Rechtsanwältin Beate Heilmann, Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV), gegenüber der „dpa“. Denn beim Staffelmietvertrag werden die Mieterhöhungen von vornherein festgelegt und erfolgen automatisch. „Der Vermieter muss sie dem Mieter gegenüber nicht geltend machen“, so Heilmann weiter. Allerdings muss er eine bestimme Frist einhalten.

Staffelmiete: Diese Sperrfrist gilt für die Mieterhöhung

So muss nach § 557a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zwischen den Staffeln jeweils mindestens ein Jahr liegen. Für den Mieter hat der Staffelmietvertrag den Vorteil, dass er genau weiß, welche Mieterhöhungen wann auf ihn zukommen. Aber es kann für ihn teuer werden. „Oft steigen Vermieter bei Neuvermietungen schon mit hohen Mieten ein, die dann regelmäßig steigen“, erklärt Rechtsanwältin Beate Heilmann.

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Die einjährige Sperrfrist für Erhöhungen gilt auch für die seltenere Indexmietvereinbarung, wie der „Berliner Mietverein“ erklärt. Bei dieser Variante ist der Mietenanstieg an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland gekoppelt. Da die Miete sehr viel stärker steigt als die Lebenshaltungskosten, könnte sich so eine Vereinbarung für den Mieter als vorteilhaft erweisen. Allerdings kommt es auf den Einzelfall an.

In welchem Fall eine Staffelmiete unwirksam ist

Die gestaffelten Mieten dürfen grundsätzlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete und oberhalb der Kappungsgrenze liegen. Gilt in dem Gebiet eine Mietpreisbremse, ist aber bei 10 Prozent oberhalb der Vergleichsmiete Schluss. Gilt keine Bremse, darf die Miete in Gebieten mit Wohnungsknappheit innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden.

Unwirksam ist die Staffelmiete, wenn der konkrete Erhöhungsbetrag der Staffel oder der zu zahlende Mietzins nicht genau genannt sind. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn im Vertrag lediglich steht, dass die Miete jährlich um drei Prozent steigt.

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