Steuern sparen mit Tricks
Steuern auf Mieteinnahmen: So viel Geld bleibt Vermietern
- VonMilea Erzingerschließen
Wie viel bleibt von den Mieteinnahmen nach Steuern übrig? Ein Überblick über Freibeträge, Werbungskosten und Tipps, um Steuern legal zu reduzieren.
Wer seine Immobilie vermietet, muss die Mieteinnahmen versteuern. Doch das deutsche Steuerrecht bietet zahlreiche Möglichkeiten, die Steuerlast zu senken. Werbungskosten, Abschreibungen und Freibeträge können Vermieterinnen und Vermietern dabei helfen, ihre Einkünfte optimal zu gestalten. Doch nicht nur das - Vermieter sollten sich auch im klaren darüber sein, wie hoch eine Miete überhaupt steigen darf.
Steuern auf Mieteinnahmen: Was bleibt steuerfrei und wo wird abgerechnet?
Mieteinnahmen zählen laut § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, weiß „immobilienscout24.de“. Sie sind einkommensteuerpflichtig und müssen in der Anlage V der Steuererklärung angegeben werden. Entscheidend ist der persönliche Einkommensteuersatz, der laut „immobilienscout24.de“ zwischen 14 % und 55 % liegt. Mieterträge wie Kaltmiete und Nebenkosten zählen als Einnahmen, nicht jedoch Mietkautionen oder Rücklagen.
Mieteinnahmen bleiben bis zu einem jährlichen Grundfreibetrag steuerfrei: 10.908 Euro für Ledige und 21.816 Euro für Verheiratete im Jahr 2023, so „immobilienscout24.de“. Bei kurzfristigen Vermietungen sind Einnahmen bis 520 Euro pro Jahr steuerfrei. Diese Freibeträge sollen sicherstellen, dass Vermieter das Existenzminimum steuerfrei erzielen. 2025 kommt außerdem eine neue Grundsteuer auf Hausbesitzer zu.
Steuer-Tricks für Vermieter: So mindern Werbungskosten und Abschreibungen die Abgabenlast
Werbungskosten sind der Schlüssel zur Steueroptimierung. Dazu zählen laut „finanztip.de“:
- Laufende Kosten: Grundsteuer, Kontoführungsgebühren und Versicherungen
- Instandhaltung: Kosten für Reparaturen oder Modernisierungen (Diese können sofort abgesetzt oder über mehrere Jahre verteilt werden)
- Finanzierungskosten: Zinsen für Darlehnen sind absetzbar, nicht jedoch Tilgungsraten
Die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt den Wertverlust des Gebäudes. Wohngebäude, die nach 1925 gebaut wurden, können jährlich mit 2 % abgeschrieben werden, erklärt „finanztip.de“. Bei älteren Gebäuden oder Neubauten gelten höhere Sätze. Wichtiger Hinweis: Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar und sollte im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen werden, um Streitigkeiten mit dem Finanzamt zu vermeiden.
Steuern clever gestalten: Verluste nutzen, Sonderregeln beachten und Fallstricke vermeiden
Sind die Werbungskosten höher als die Mieteinnahmen, entsteht laut „finanztip.de“ ein steuerlicher Verlust. Dieser kann mit anderen Einkünften verrechnet werden, was die Steuerlast insgesamt senkt. Allerdings achtet das Finanzamt bei andauernden Verlusten genau auf eine Gewinnabsicht. Ist diese nicht nachweisbar, droht die Einstufung als Liebhaberei, wodurch Verluste nicht mehr anerkannt werden.
Wie „immobilienscout24.de“ aufzeigt, sollten Vermieter folgende Besonderheiten beachten:
- Herstellungskosten: Maßnahmen, die den Standard oder die Lebensdauer der Immobilie erheblich erhöhen, gelten als Herstellungskosten und müssen über Jahre abgeschrieben werden
- Sonderabschreibung: Beim Bau von neuem Wohnraum kann diese in den ersten vier Jahren genutzt werden, um Abschreibungen vorzuziehen
- Online-Vermietung: Einnahmen aus Plattformen wie Airbnb sind meldepflichtig (Seit 2020 melden Plattformen Umsätze direkt an das Finanzamt)
Das deutsche Steuerrecht bietet Vermietern vielfältige Möglichkeiten, Mieteinnahmen steuerlich zu optimieren, so „finanztip.de“. Durch kluge Planung, das Sammeln aller Belege und die Nutzung von Freibeträgen sowie Werbungskosten lässt sich die Steuerlast erheblich senken. Wer unsicher ist, sollte laut „immobilienscout24.de“ auf professionelle Beratung zurückgreifen, um alle Vorteile auszuschöpfen und rechtliche Fallstricke zu vermeiden. Besonders Rentner hinterziehen oftmals unbewusst Steuern.
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